항고보증금제도는 무엇이고 왜 만들어졌을까요?
즉시항고할때에도 항고 남발을 방지하기 위해 항고보증금제도를 만들었으며
그 대상도 확대했는데요 그렇다면 항고보증금제도는 무엇이며 왜 만들어졌는지 알아보겠습니다
먼저, 즉시항고에 대해 알아보겠습니다
즉시항고는 항고의 일종으로 제기기간이 3일로 한정되어 이 기간 내에 제기 할 것을 요합니다
집행정지의 효력이 있어서 즉시항고의 제기기간내 및 그 제기가 있는 때에는 원재판의 집행은 정지됩니다(제410조)
법률이 즉시 항고를 인정한 취지는 한편에서 이해 집행정지의 효력을 인정하여 원재판에 불복한 자의
이익을 확고함과 동시에, 다른 한편으로는 제기기간을 극히 단기간으로 제한함으로써
부당하게 장기간집행이 정지되는 것을 방지하려는 데에 있습니다
먼저, 즉시항고에 대해 알아보겠습니다
즉시항고는 항고의 일종으로 제기기간이 3일로 한정되어 이 기간 내에 제기 할 것을 요합니다
집행정지의 효력이 있어서 즉시항고의 제기기간내 및 그 제기가 있는 때에는 원재판의 집행은 정지됩니다(제410조)
법률이 즉시 항고를 인정한 취지는 한편에서 이해 집행정지의 효력을 인정하여 원재판에 불복한 자의
이익을 확고함과 동시에, 다른 한편으로는 제기기간을 극히 단기간으로 제한함으로써
부당하게 장기간집행이 정지되는 것을 방지하려는 데에 있습니다.
만약 소유자 및 채무자의 즉시항고가 취하되고 기각되고 각하되었다면 항고보증금은 몰수가됩니다.
이때 몰수된 보증금은 법원이 먹는 것이 아닌 나중에 배당기일에 배당금액이 더해집니다.
그렇다면! 중간에 경매가 취소되다면? 이런경우엔 몰수된 보증금은 반환해주므로 걱정하지 않으셔도됩니다
다만! 소유자 및 채무자 이외의 이해관계인의 즉시항고가 잘못되면 항고를 제기한 시점부터
항고가 잘못되었다고 확정되는 시점까지 매각가격, 즉 낙찰가격의 20%에 해당하는
이자금액을 제외한 나머지 보증금을 반환해주니 알아두시면 좋겠죠?
즉 항고기간이 길면 길어질수록 돌려받는 보증금액은 적어지는 것이 되겠습니다
더불어 즉시항고가 인용되면.. 그러니까 즉시항고가 받아들여지게되면 항고보증금 및 이자를 반환받는데요
단 매각불허가에 대한 즉시항고 시에는 항고보증금을 납부하지 않겠습니다
자 그럼 낙찰자는 잔금을 언제 납부하는거죠?
낙찰자는 낙찰을 받은 후 최소한 15일 동안은 잔금을 납부하지 못합니다! 그 이유는
낙찰 후 매각결정기일에 매각허가가 나야 하구요 이후 즉시항고 기한까지 즉시항고가 없으면
다음 날 매각이 확정되기 때문에 이후부터 잔금을 납후할 수 있습니다
부동산 인도명령이란?
경매에서 가장 중요한 것 중의 하나가 인도명령 대상의 확대입니다. 경매가 일반 매매보다 저렴하게 살 수 있는 큰 이유는 바로 명도에 대한 부담 때문입니다.
많은 경매 입찰자 중에서 권리분석은 어렵지 않은데, 명도에 대한 부담을 느낀신다는 분들이 많습니다.
부동산 인도명령이란 무엇일까요?
바로 경매물건 낙찰 후 법원이 채무자 등 현 점유자에게 발하는 명령을 말합니다
법원경매를 통해 부동산을 작찰받은 사람이 대금을 완납하고 소유권을 취득했으나 채무자나 점유자가 해당 부동산의 인도를 거부할 경우 부동산을 인도받기 위해 법원으로부터 받아내는 집행권원을 이르는 것입니다.
2002년 민사집행법 시행으로 생긴 제도로 이 제도 시행 이전에는 무조건 명도소송을 통해서만 부동산 인도가 가능했었습니다 명도소송은 인도명령 대상이 아닌 세입자 등으로부터 점유를 돌려받으려 하거나 또는 대금 지급 후 6개월이 지난 후에 인도명령 대상자에게 제기하는 소송을 말합니다
부동산 인도명령은 낙찰자가 별도의 명도소송 없이도 강제집행 권원을 확보할 수 있도록 해 명도소송에 비해 빠르게 부동산을 명도받을 수 있다는 장점을 가지고 있습니다 .
하지만, 인도명령을 받기 위해서는 낙찰자가 대금을 완납한 날로부터 6개월 이내에 잔금완납증명서를 첨부하고 해당 법원에 신청해야 하구요 만일 이 기간이 지났다 하면 명도소송을 통해 집행해야합니다
이런 인도명령 결정은 신청 접수 후 통상 1주일 이내 내려지게 되구요 법원은 '인도명령 대상자'에게 '인도명령결정물'을 송달하게 됩니다
낙찰자는 이 '인도명령결정문'과 상대방에게 송달됐다는 '송달증명원'을 가지고 관할법원의 집행관 사무실에서 강제집행신청을 하면 됩니다
인도명령이란 무엇인지에 대해 알아보았습니다.
그럼 인도명령제도의 확대도 알아볼까요?
민사집행법상에서 진행되는 경매에서는 매수인에게 대항할 수 없는 모든 점유자를 인도명령의 상대방으로 확대하였습니다.
법원경매에만 있는 유일한 제도가 인도명령이고 이 제도로 인해 경매가 대중화되었다고 할 수 있겠습니다
기존 점유자와 명도협상이 여의치 않아 인도소송을 한다면 판결을 받기까지 1년 정도의 시간이 소요되는데 반해
인도명령의 결정을 받기까지는 1~2개월 정도의 시간밖에 소요되지 않는다는 장점이 있습니다!
경매와 공매의 장단점을 비교할 때 경매의 가장 큰 장점이자 공매의 가장 큰 단점이 바로 인도명령제도입니다
공매에서는 인도명령제도가 없고 오직 인도소송만이 가능하다는 점 알아두세요!
과거에는 통상 건물을 취득해 명도할 때는 명도소송, 땅을 취득해 명도할 때는 인도소송이라고 했었습니다
하지만 지금은 법원이 인도소송으로 용어를 통일하고 있어 인도소송과 명도소송은 동일한 용어입니다
오늘 함께 알아본 부동산 인도명령이란 무엇인가 그리고 인도명령제도 확대입니다
경매에서 중요한 인도명령제도! 꼭 알아두시면 좋을 것 같습니다
선순위전세권이란?
선순위전세권이란 말소기준권리보다 앞서 전세권등기가 된것을 말합니다.
전세권이란 일반인들이 말하는 전세의 개념, 즉 임차권을 말하는 것이 아닙니다.
임차권은 임차인 스스로 점유와 전입신고를 통해 대항력을 가지고, 또 확정일자를 받아서 우선변제권을 가지게 됩니다.
전세권이라 함은 반드시 등기부 을구에 전세권이라고 기재가 되어야만 합니다. 민사집행법상 진행되는 경매에서 선순위전세권은 전세기간의 잔여기간에 관계없이 그 선순위전세권자가 배당요구를 하면 소멸하고, 배당요구를 하지 않으면 매수인이 인수하도록 하였습니다.
보다 정확한 선순위전세권에 대한 권리분석은 매각물건명세서를 통해서 확인 할수 있습니다. 매각물건명세서상에 낙찰 후 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸 되지 않는 것에 전세권이 기재되어 있다면, 낙찰자는 낙찰대금 외에 추가로 전세권을 인수해야 합니다. 만약 소멸디지 않는 것에 전세권이 기재되어 있지 않다면 낙찰자는 낙찰대금 외에 전세권은 인수 하지 않습니다.
경매집행법원은 어딜까요?
먼저 집행법원에 대해서 알아보겠습니다 . 집행법원은 당해 사건에 관해 강제집행을 실시할 수 있는 권한을 가진 법원을 말합니다
원칙적으로 지방법원단독판사인데요 . 강제집행을 실시함에 있어 채무자나 채무자 이외의 자가 점유하는 물건이나 유가증권의 압류, 경매의 실시 등
사실행위에 속하는 행위는 집행관이 집행기관이 되나, 채권이나 재산권에 대하 집행, 동산집행에 있어서 배당절차, 부동산과 등기선박에 대한 집행 등과 같이 법률상의 판단이 필요한 경우 또는 집행관의 집행행위에 협력할 필요가 있는 경우나 감독할 필요가 있는 경우에는 집행법원이 집행기관으로서의 직분을 행합니다
부동산에 대한 강제집행은 경매를 당하는 채무자 소유의 부동산 소재지 지방법원이 집행법원으로서 전속관할입니다 . 다른 법원에서는 할 수 없는 것이죠. 법원별 관할구역은 법제처 사이트, 각급 법원의 설치와 관할구역에 관한 법률, 별표, 고등법원, 지방법원과 그 지원의 관할구역에서 확인할 수 있겠습니다 .
인터넷으로도 확인할 수 있는데요. 대법원경매정보사이트 -> 이용기관 -> 집행기관 -> 집행법원에서 확인 가능합니다 .
만약 관할권이 없는 법원에 경매가 신청된 경우에 법원은 집행채권자의 경매신청을 각하하지 아니하고, 관할법원으로 이송해주는 것이 실무례이니 알아두세요 .
예를 들어서 채무자 소유의 서울 강서구 아파트에 대한 경매신청은 서울남부지방법원이 관할이 되어 그 법원에 접수를 해야 하는 것이죠. 그런데 만약 채권자가 착각해 서울서부지방법원에 접수했다면? 서울서부지방법원은 관할권이 없음을 이유로 경매신청을 각하하지 않고 서울남부지방법원으로 이송해준다는 것입니다 .
주변에서 보면 경매집행법원을 착각하는 실수를 많이 볼 수 있습니다 . 이런 실수를 하지 않기 위해선 입찰 전 관할법원을 제대로 확인하는 습관이 중요합니다.
만약에 채무자 소유의 부동산이 2개일 경우엔 경매신청은 어떻게 해야 좋을까요?
2개의 부동산이 관할법원이 같다면 하나의 사건으로 경매신청이 가능하겠습니다 . 이런 경우 각 물건을 개별매각한다면 차후 입찰표를 기재할 때 사건번호 외에 물건번호도 반드시 기제해야 하겠죠 . 가령 채무자가 구로구 신림동의 아파트와 강서구 화곡동의 빌라를 가지고 있다면 관할은 둘 다 서울남부지방법원이 되겠습니다. 이때는 하나의 사건으로 2개의 부동산을 한 번에 경매 신청할 수 있습니다 .
하지만 부동산 소재지의 관할법원이 다르다면 하나의 사건으로 경매신청이 불가능하겠죠 . 예를들어 채무자가 서초구 서초동의 아파트와 마포구 도화동의 빌라를 가지고 있다면 두 부동산의 관할이 다르기 때문에 한 번에 경매를 신청할 수 없으므로 각각 서울중앙지방법원 그리고 서울서부지방법원에 경매를 신청해야합니다 . 이럴때 사건번호 외에 물건번호 1을 주지만 이 경우에는 물건번호가 의미가 없겠죠 . 왜냐하면 경매 사건 하나에 경매 물건이 하나밖에 없기 때문입니다 .
사건번호로 특정이 되기 때문에 입찰표를 기재할 때 사건번호는 꼭 기재해야 하지만 물건번호 1은 기재해도 되고 하지 않아도 되겠습니다 .
물건이 여러 개가 하나의 경매 사건으로 나와 물건번호를 기재해야 하는 사건의 건수는 1~2%도 채 안됩니다 .
여러분, 경매를 공부할 때 가장 집중해야 하는 부분 중 하나가 뭔지 아시나요? 바로 경매의 종류와 관련된 부분입니다. 더욱 꼼꼼하게 공부해야 됩니다.
