경매와 경매용어

 부동산 경매는 법원이 다수의 입찰자 중에서 적법한 절차를 통해 최고가액으로 청약한 입찰자에게 그 매수를 승낙하는 것을 말합니다. 

부동산경매는 채권자에게 채무를 변제할 의무가 있는 채무자가 그 의무를 이행하지 않게 되면, 즉 임의적으로 그 채무를 변제하지 않게 되면, 채권자가 채무자에게 가지는 집행권원(법원에서 받은 판결문, 이행권고결정문, 지급명령 등과 공증사무실에서 받은 약속어음공정증서나 금전소비대차계약공정증서) 또는 담보권(근저당권, 전세권, 담보가등기, 저당권)에 의해 법원에 강제경매신청서 또는 임의경매신청서를 작성하여 채무자 소유의 부동산을 압류합니다. 그리고 매각 절차를 거쳐 그 매각대금으로 채권자가 채무자에 대하여 가지는 금전 채권의 만족을 얻는 강제집행 절차입니다.

 만저 원고(채권자)가 소장을 법원에 제출합니다. 이후에 법원에서 소장부본을 피고에게 송달하면서 1개월 내에 답변서를 제출하라고 합니다. 답변서를 제출하면 원고에게 송달해주고, 원고에게 다시 준비서면을 제출하라고 합니다. 이후에 원고가 준비서면을 제출하면 피고에게 준비서면을 송달해주고, 피고에게 다시 준비서면을 제출하라고 합니다. 그래서 원고와 피고가 2번씩 서면공방을 해보면 담당판사는 쟁점을 판단할 수 있습니다. 이후에 변론기일 몇 회 이후에 변론 종결 그리고 이후에 판결선고가 나면 판결문이 나옵니다. 이렇게 소송이 진행되는 과정이 거의 1년이 걸립니다.

 채무자의 재산이 없으면 승소한 판결문이라도 종잇조각에 불과합니다. 그래서 처음부터 돈을 빌려줄 때 채무자의 재산, 즉 부동산을 담보로 잡고 돈을 빌려주면 차후 강제집행에 용이합니다. 채권자가 채무자에게 돈을 빌려줄 때 채무자의 부동산에 근저당권, 전세권 등의 담보권을 설정하고 차후 채무자가 이자나 원금의 변제를 하지 않으면 곧바로 경매를 신청해서 배당 순위에 따라 채권의 만족을 얻게 되면 채권회수가 수월해집니다.

배당요구종기일은 왜 지정할까요?

민사집행법상 진행되는 경매는 첫 매각기일 전에 배당요구종기일을 정한 후 그 기간까지만 배당요구를 하게 합니다. 또 선순위임차인(말소 기준권리보다 앞서서 대항력을 갖춘 임차인)과 선순위전세권(말소 기준권리보다 앞서서 전세권등기가 된 것)의 배당요구 철회를 배당요구종기일까지만 할 수 있게 하여 응찰자들이 권리가 확정된 상태로 매각에 참여할 수 있게 하였습니다.

여기에 선순위 임차인과 선순위전세권자가 있습니다. 

둘 다 적법하게 배당요구를 하였는데 전액 배당을 받지 못하고 일부만 배당을 받았다면, 선순위 임차인이 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 매수인이 된 후(잔금을 납부한 상태) 임대인의 지위를 승계하여 임차인에게 나머지 금액을 돌려 주어야 하는 채무가 발생합니다. 

그러나 선순위 전세권자가 배당받지 못한 전세금은 낙찰자가 추가로 채무를 인수하지 않고 배당을 함으로써 끝나게 됩니다. 

하지만 선순위임차인이 선순위전세권의 지위도 같이 가지고 있을 경우에는 [대법원 2010. 7. 26. 2010마900 결정]의 판례를 보시면 변제 받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사 할 수 있고, 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고 있습니다.

입찰보증금은 최저매각가격의 10%입니다.

과거에는 입찰보증금이 입찰가액의 10%였는데, 지금은 응찰하는 모든 입찰자들의 보증금이 같도록 입찰보증금을 최저매각가격의 10%로 정하엿습니다. 단, 입찰보증금이 최저매각가격의 10%가 아닌 경우도 있는데, 재매각할 때에는 입찰보증금을 20% 또는 30%로 할증 하는 경우도 있으니 조심하여야 합니다.

재매각이란 낙찰자가 잔금을 납부하지 못하여 다시 경매로 나온 사건을 의미합니다.