경매는 어떻게 진행될까?

매각장소, 즉 법원입찰법정 도착

입찰시간에 늦지 않게 입찰법정에 가야 합니다. 사건번호와 관할법원 및 입찰법정은 사전에 대법원 경매사이트를 통해 확인하고, 이후 매각기일 당일 오전10시 이전에 법원 입찰법정에 도착합니다. 보면 실수를 할 수 있기 때문입니다. 최소한 10시 30분까지 도착하는 것이 좋습니다. 너무 늦게 도착해 입찰을 하다 보면 실수를 할 수 있기 때문입니다. 입찰마감시간이 11시20분이면 11시15분에 도착해서 입찰표를 작성하고 입찰봉투를 제출해도 됩니다. 사실상 입찰마감 전까지 와서 입찰에 참여하면 되지만 가급적 일찍 와서 입찰표 작성 등을 하게 되면 실수를 줄일 수 있습니다. 

입찰 법정에 일찍 도착해서 입찰게시판을 통해 오늘 진행 예정인 물건이 어떠한 것인지, 취하된 것은 어떠한 것인지, 변경이나 연기가 된 물건은 어떤 것인지를 확인하는 것이 필요합니다.

입찰의 개시

통상 서울의 법원경매는 오전 10시에 개시해서 11시 10분 또는 20분에 입찰을 마감합니다. 법원마다 시간이 약간 다르다는 점을 알고 사전에 확인해야 합니다.

사건기록 열람(감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서)

입찰이 개시되면 입찰표와 입찰봉투 그리고 입찰보증금봉투를 받습니다.  그 전에 매각물건명세서 및 감정평가서, 현황조사서를 보았더라도, 입찰당일에도 내용이 변경되는 경우가 있으니 반드시 확인하셔야 합니다.

입찰표 작성

입찰표를 작성할 때에는 신중하고 정확하게 작성을 해야 합니다. 사건번호, 물건번호, 이름, 주소를 정확하게 기재합니다.

또한 입찰표를 작성할 때 입찰 금액의 수정은 절대 불가하다는 점을 기억하셔야 합니다. 이 부분은 매우 중요하기 때문에 강조에 또 강조를 합니다.

입찰가격을 정할때 실수요자와 투자자의 가격 차이가 상당히 큰 편입니다.

예를 들어 감정평가액이 10억원이고, 실제 시세는 9억원인 아파트인 경우, 2번 유찰되어 최저매각가격이 6억 4,000만원까지 내려갔습니다.

실수요자는 시세가 9억원이고, 이전 최저가격인 8억 이상을 쓰기 때문에 일반 투자자가 실수요자를 이기기는 쉽지 않습니다.

입찰봉투에 입찰표 입찰보증금을 넣어 입찰함에 투입

특히 입찰보증금은 정해진 입찰보증금 보다 1원이라도 부족하면 입찰이 무효화되기 때문에 보증금액을 제대로 넣어야 합니다.

         

입찰마감

입찰개시후 통상 11시 10분 또는 20분이 되면 입찰을 마감하게 됩니다. 집행관이 입찰마감을 고지하면 더 이상 입찰에 참여할 수 없습니다.

개찰, 최고가매수신고인 결정 및 차순위 매수신고인 결정

입찰 마감 후 약 10~20분 정도 입찰봉투를 정리한 다음 곧바로 개찰을 실시합니다. 개찰은 통상 사건번호 순으로 진행합니다.

대부분 차순위매수신고는 잘 하지 않습니다. 왜냐하면 최고가매수신고인이 대부분 잔금을 납부하기 때문입니다. 

차순위매수신고를 하게되면 일정기간 입찰보증금을 반환 받지 못하기 때문에 거의 하지 않은 편입니다.

입찰종결

모든 사건에 대한 개찰 절차가 종료되면 담당 집행관은 입찰의 종결을 선언함으로써 그날의 모든 입찰은 종결됩니다.