공매가 뜨는 이유
부동산을 저렴하게 매입하기 위한 유력한 방안은 법원경매이다. 특히 경기가 좋지 않을수록 매물이 쏟아지기 시작하면서 세간의 관심을 끌어 왔다.
그러나 낙찰자가 매물의 명도조건을 책임지고 권리 분석까지 스스로 해야 한다는 부담감 때문에 그 병폐가 새로운 사회문제로 부각되었다.
뿐만 아니라 무자격 • 무능력 경매컨설팅업체들이 법원경매시장을 호려왔다.
이러한 문제점으로 인해 법원경매에 대한 투자가들의 염증이 높아 가면서 자산관리공사 공매가 부각되고 있다.
자산관리공사 소유 부동산은 제반 권리를 말소시킨 상태에서 시장 에 내놓고 있으며, 지불조건도 최장 3년까지 분할이 기능하며 대금 완납 전에도 입주가 기능하여 '안전한 투자종목' 으로 인정받았다.
자산관리공사 공매의 장점과 혜택 10가지
- 안전하다
자산관리공사 소유 부동산의 장점은 종전 권리가 모두 말소된 상태라는 것이다.
법원경매를 통해 자산관리공사가 낙찰받은 후 종전 권리관계를 청 산시킨 상태에서 매물로 나오기 때문이다.
따라서 매물의 권리 하지를 자산관리공사가 책임진다는 점에서 법 원경매는 물론이고 중개시장보다 안전한 시장으로 인정받을 수 있는 것이다.
- 대금지불 조건이 유리하다.
대금 납부 기한과 납부방법을 매수자가 선택할 수 있을 뿐만 아니라, 최장3년까지 분할 납부가 가능하다.
특히 계약을 체결한 상태에서도 계약 기간의 연장이 최장 5년까지 가능하다.
단, 기간 연장시는 일정한 이자를 부담해야 한다.
- 대금 납부 전이라도 사용이 가능하다.
중개시장이나 법원경매는 잔금을 완납한 후 매수자가 시용할 수 있 는 것이 원칙이다.
그러나 자산관리공사 인수자산은 매매 대금의 1/3 이상을 납부하는 경우 점유시용을 승낙한다.
- 사실상 재산권 행사가 이때부터 가능해지는 것이다.
특히 매물 중 기계기구의 수리비가 매매 대금의 1/3 이상 필요한 경 우, 이르근 매수자가 직접 수리하여 점유 시용하겠다는 의사표명을 하 면 매매 대금의 1/3 선납을 하지 않은 상태에서도 사용이 기능하다.
- 대금의 1/2 납부 상태에서 등기 이전을 해준다.
자산관리공사 공매의 가장 큰 장점은 대금 완납 전에 등기 이전이 된다는 점이다.
매수자가 대금의 1/2 이상을 납부한 상태에서 소유권이전을 청구하 면 자산관리공시는 매물에 근저당을 설정한 후 소유권이전을 해준다. 또한 계약 체결 후 예금적금증서 또는 은행지급 보증서나 국공채, 금융채, 지급계약 보증보험증권 등을 제출하면 대금 납부 전이라도 소유권이전이 기능하다.
- 대금 완납 전에 매수자 변경이 가능하다.
분할 납부하면서 중도금의 선납 등 자산관리공사에서 제시하는 일정한 조건을 이행하면 잔금 납부 중에라도 매수자 변경이 가능하며, 이때 변경은 원매수자의 등기 절차가 필요없이 새로운 매수자로 등기 이전된다..
- 수의계약이 기능하다.
법원경매는 유찰되었을 때 지정된 다음 입찰 기일에만 매수할 수 있다. 그러나 자산관리공사 인수자산은 유찰상태에서 다음 공매 집행 일 전까지 수의계약이 가능하다. 따라서 관심있는 매물이 유찰되었는지 파악한 후 자산관리공시를 찾아가 수의계약을 하면 된다, 특히 물건의 연고자(채권자, 임자인 등이거나 자산관리공사가 법원 경매에서 낙찰받았을 때 그 물건에 응찰했던 사람, 기계기구의 가격 이 대금의 50% 이상일 때는 공매가 진행되기 전이라도 수의계약이 가능하다.
- 명도책임은 자산관리공사에게 있다.
대부분의 자산관리공사 인수자산은 임차인 및 종전 소유자의 명도 문제를 자산관리공사가 책임지므로 법원경매와 같이 별도의 명도집 행 비용 및 기간을 매수자가 부담할 필요가 없다.
- 매각 전까지 임대하여 사용할 수 있다.
매각되지 않은 자산관리공사 매물은 매각될 때까지 임차하여 사용 할수 있다.
자산관리공사가 임대인 자격이지만, 매각하기 위해 한시적으로 보유하고 있는 만큼 매각되면 새로운 매입자와 임대차 계약을 다시 하거나 점유이전을 해주어야 한다.
임차인에게 불리한 물건인만큼 임차금액 및 조건은 임차인이 직접 제시할 수 있다.
- 자유롭게 공신력 있는 상담을 받을 수 있다.
자산관리공사 내 매물 전시장에는 상담요원이 상근하고 있으며, 매각 물건에 대한 세부 평가내역을 즉시 열람, 복사할 수 있나. 때문에 법원경매와 같이 무자격• 무능력 브로커가 활보하지 않는다.
꼭 알이야 할 공매 상식
공매
공매라는 용어는 몇 가지 의미로 사용되고 있다.
자산관리공사 및 금융기관 소유 부동산을 매각하는 경우 이를 공매 라 하나, 이누 개인 간의 매매와 법률적 성질이 동일하다. 또한 국세 및 지방세 등 세금을체납하여 국가 또는 지방자치단제가 압류하여 하는 공매로 이는 국가의 법집행으로 법원의 경매와 매우 비슷하다. 양자의 차이점은 매수자 입장에서는 그 대상이 모두 부동산이지만 전자는 자산관리공사 또는 금융기관의 소유 부동산을 매각하는 것이 고, 후자는 체납자 수유인 상태로 국가가 강제로 매각하는 것이다.
공매 물건의 신문공고
자산관리공사 소유 인수자산 및 금융기관의 비업무용 재산은 보통 중일간지에, 압류재산은 주로 경제지에 공고를 한다. 특히 압류재 산의 경우 법률이 정하는 바에 따라 1회에 한하여 신문공고를 하고 2회자 이후부터는 자산관리공사 게시판에 게시 공고한다. 또한 자산관리공사 각 지사의 공매물건은 원칙적으로 지사 소재지 신문에 공고된다.
공매회수
공매대상 물건별로 공매일시와 최저 매매 예정가격 등 매각 조건을 달리하여 순자적으로 공매를 집행하게 되는 경우, 이때 최초의 공매 집행을 제1차(통상 오전 표시에 실시), 그 다음을 제2자(같은 날짜 오 후 2시 실시), 그리고 제3자(같은 날짜 오후 3시 실세와 같이 지수 를 구분하고 있다.
만약 해당 자수에서 낙찰이 되면 그 다음은 자수의 공매를 집행하지 않는다(1차에서 팔리면 2자, 3차 등의 공매는 자연 취소됨).
농지취득 자격증명 제도
농지법 제8조에 의거 전, 답, 과수원 등 농지를 매수할 때 매수자가 농업인(농민)이거나 직접 농사를 지을 사람인지 여부(거주지외는 관계없이 영농의사와 영농 능력이 있으면 됨)와 소유농지 면적이 30,000㎡ 이상의 농지와 영농의사가 있으면 발급신청이 기능하다.
농지취득 자격증명 발급절자는 농지취득 자격증명 신청서를 작성한 후 영농계획서를 점부하여 농지소재지 관할 농지관리위원 2인으로 부터 확인을 받아 읍, 면, 동에 신정하면 발급 여건에 부합될 경1우 5 일 이내에 발급받게 된다. 농지 소유권을 이전하려면 농지취득 자격 증명이 있어야 가능하므로 사전에 동 증명을 발급받을 수 있는지 이 부를 확인한 후 매수하여야 한다.
대금납부기한
계약금, 입찰 보증금 을 제외한 잔대금을 납부하여아 하는 기한
대금납부 방법
잔대금을 일시불로 납부하느냐 또는 분할 납부 하느냐를 정하는 방법을 말한다.
대금납부 방법 중 '6개월 일시불' 이라 함은 계약 보증금 10%를 제 외한 잔대금 90%를 계약 체결일로부터 6개월 이내에 전액 납부하는 방법이며, '6개월 균등' 이라는 것은 계약보증금 10%를 제외한 잔대금 90%를 6개월마다 분할 납부하는 방법이다. 즉 1년(6개월 균등)은 2회 분할, 2년(6개월 균등)은 4회 분할, 3년(6개월 균등)은 6회 분할 로 매수 잔대금을 동액으로 나누어 6개월마다 납부한다.
명도책임
매각대상 주택에 전 소유자 및 세입자 등이 살고 있는 경우 이를 법 률이 정하는 바에 의해 퇴거(점유이전)시카는 책임을 말한다.
분묘기지권(墳墓基地權) 임야나 통지 등을 매각할 때 '분묘기지권 있음' 이라는 경우가 간혹 등장한다.
이는 판례상 인정되는 법정지상권의 일종으로 타인의 토지 위에 있 는 분묘의 기지에 대하여 관습법상 인정되는 지상권에 유사한 일종 의 물권을 말한다.
다음 중 하나의 요건을 갖추면 성립한다.
- 토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우.
- 토지 소유자의 승낙없이 분묘를 설치하고 20년간 평온, 공연하게 점유하여 시효 취득한 경우.
- 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 후 그 기지에 대한 소유권을 유보하거나 분묘 이전의 약정 없이 토지를 처분한 경우 등이다
분묘기지권은 등기 없이도 제3자에게 효력을 발생한다.
비업무용 부동산(引嶫務用不動産)
- 개념
등기부상 소유자가 금융기관(은행, 상호신용금고 등)으로서 금융기 관이 대출채권을 회수하기 위하여 법원경매 과정에서 대출채권과 담보 부동산의 가치를 상계하여 취득한 자산으로써 업무용이 아닌 자산.
- 특성
이러한 자산은 금융기관이 보유하게 되면 세제상 불리한 취급을 받 게 된다. 금융기관은 세제상 불이익을 면하기 위해 취득자산을 자체 처분 또는 자산관리공사에 매각을 위임하게 되는데, 자산관리공사 는 이렇게 위임된 부동산을 소위 “비업무용 부동산”이란 용어로 공 매 또는 수의계약으로 처분하게 된다.
- 기타 비업무용 부동산
이밖에 주거래 은행의 여신관리를 받는 기업체의 비업무용 부동산 도 은행으로부터 자산관리공사에 매각 위임됨으로써 자산관리공사 가 공매하고 있는 비업무용 부동산 범주에 포함되고 있다.
수의 조건(亂意條{牛}
조건의 성부가 전부 채무자의 자유 의사에만 맡겨져 있는 경우, 즉 '채무자가 원한다면' 이라는 조건이다.
압류재산
- 개념
개인이나 기업이 세금(국세乍지방세)을 체납한 경우, 국가나 지방 자치단체는 체납된 조세채권을 회수하기 위하여 국세징수법에 의거 강제력을 발동, 체납자 소유 재신을 압류, 공매하여 세금에 충당한 다. 이 과정에서 자산관리공사는 국가나 지자제로부터 압류된 재산 의 공매를 대행하게 되는데, 이 공매과정은 소위 “체납압류 부동산 공매”로 표현된다.
- 특성
공매를 통해 체납재산이 매각 처분되면 대금 중 일부는 세금으로 환 수하고 나머지 잔여대금은 체납자 등 이해관계지들에게 권리에 따 라 배분된다.
- 유추가격
대상 물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 매매 사례와 비교하여 가격 시점과 대상 물건의 현황에 맞게 시점 수정 및 사정 보정을 가하여 가격을 추정하는 방법을 매매사례 비교법이라 하는 데, 이 방법에 의하여 산정된 감정가격을 유추가격이라 함.
- 용도
토지, 단독, 아파트, 공장, 상가 등 통상적인 시용 목적에 따라 구분 한 것.
- 인수
자산관리공사가 부실채권(이에 부수하는 담보권 포함), 비업무용 자 산 또는 부실징후 기업의 지구계획 대상자산을 대기를 지급하고 취 득하는 것.
- 인수자산
개념
등기부상 소유자가 자산관리공사로서 부실채권을 회수하기 위하여 자산관리공사가 “부실채권 정리기금”으로 법원의 경매과정에서 채 권가치와 담보부동산의 가치를 상계하여 취득(상계유입)한 자산.
소유권 취득 과정
자산관리공사가 금융기관으로부터 담보부 부실채권을 매 입하면, 담 보로 대출받은 개인이나 기업의 채권자겸 근저당권자가 된다. 채권 자인 자산관리공사는 이러한 담보부 부실채권을 회수하기 위하여 법원경매 절차를 진행하게 되는데,
㉠ 우선 법원의 경매가격이 자산관리공사가 부실채권을 매입한 가 격수준으로 하락할 때까지는 소유권을 취득하지 않으며,
㉡ 매입가격 이상을 지불하려는 매수인이 나타난 경우 그 매수인에 게 담보물건이 매각되고 그렇지 않을 경우에는 법원의 경매 절자 를 계속 진행한다.
㉢ 경매 가격이 자산관리공사가 부실채권을 매입한 가격까지 하락 하여도 매수인이 나타나지 않는 경우에는 해당 부동산을 상계유 입하여 자산에 대한 소유권을 취득하게 된다. 이렇게 소유권이 자산관리공사 명의로 된 부동산이 공매될 경우 이를 소위 “인수 부동산 공매” 로 표현한다.
- 제시 외 건물
압류재산의 경우
체납처분에 의하여 압류된 토지 위에 있는 건물로써 토지와 함께 압 류의 목적물로 되지 않은 건물을 말한다.
이는 등기 여부와 무관하며, 체납자의 소유가 아닐 것이라고 추측될 뿐 구체적인 소유관계 및 압류된 토지와의 관계(지상권, 철거가능 여부는 현지조사, 등기부 열람 등을 통하여 조사하여야 한다.
비업무용 재산의 경우
저당권의 목적인 토지 위에 있는 건물 중 토지와 공동 담보로 명시 되지 않은 건물로써 미등기인 건물과 등기된 건물이 있다. 이들은 경매 과정에서 주된 건물의 종물 또는 부합물로 인정되어 낙찰자가 당연히 소유권을 취득한 경우와 독립된 건물로 인정되어 타인 소유 로 남아있는 경우가 있을 수 있다.
따라서 낙찰허가 결정 정본에 의해 제시외 건물로 평가되어 낙찰자 가 소유권을 취득하였느나 여부를 판단할 필요가 있다. 공매 공고에 서 미등기 건물로 표시된 것은 경매 과정에서 제시외 건물로 평가되 어 자산관리공사 등이 소유권을 취득한 건물이다.
- 종별
대지, 임야, 전, 답 등 지목과 건물, 기계기구 등 물건의 종류를 말 한다.
- 참가압류
민사소송법에서는 동일한 부동산에 대해 이중으로 압류(경매개시 결정)가 기능하다. 그러나 국세징수법에서는 중복 압류가 불가능하다. 따라서 두 번째로 하는 압류라는 의미는 있지만, 본래 의미의 압 류가 아니어서 강제환가권을 가지지는 않는다. 단지 선압류 기관의 압류 효력이 상실될 경우 참가압류 설정 시기로 소급하여 압류의 효력을 발휘할 수 있다. 또한 참가압류는 배당요구의 효력도 갖는다. 그러나 우선 배당을 받을 수는 없으며, 참가압류가 중복될 경우 조 세채권의 법정 기일로 그 우열을 다투게 된다.
- 최저 매매 예정가격 부동산을 구입할 수 있는 최저 금액을 말하며, 법원경매의 최저 입찰가와 같은 의미이다. 즉 매수희망지들의 경쟁에 의해서 가격이 상승될 수 있다.
