부동산 강제경매 임의경매 차이는?
경매에는 두 가지의 종류가 있습니다
바로 강제경매와 임의경매인데요 많은 분들이 궁금해하시는 것 중 하나!
바로 경매사건번호와 관련된 부분일텐데요
즉, 어떤 것은 [2016타경 11호 부동산강제경매]로 표시되고
어떤 것은 [2016타경 22호 부동산임의경매]로 표시되기 때문이죠
그럼 부동산 강제경매 임의경매 이 둘은 무엇을 의미할까요?
부동산 강제경매부터 알아보겠습니다
강제경매란 채권자가 채무자에 대해 가지는 집행권원, 즉 법원에서 받은
판결문, 지급명령결정문, 화해조서, 이행권고결정문 등 그리고 공증사무실에서 받은
약속어음공정증서, 금전소비대차계약공정증서에 의해 신청되는 경매를 말합니다
부동산강제경매는 "무엇을 가지고 경매를 신청한 것인가?"에 대해서 살펴봐야 하는데요
바로 집행권원을 가지고 경매를 신청하면 강제경매인 것이 되겠습니다
그럼 집행권원이란 무엇일까요? 일정한 사법상 급부의무의 존재를 증명하는 것으로서
법률에의해 집행력이 부여된 공정의 문서를 말합니다! 과거엔 채무명의라고도 했었습니다!
집행권원에는 가장 흔한 법원의 판결문, 확정된 지급명령결정문, 화해조서, 인낙조서, 조정조서 등이 있고
또한 공증사무실 등에서 공증인이 작성한 공정증서도 집행권원이 되겠습니다
부동산 임의경매란
근저당권, 저당권, 전세권, 담보가등기 등 채권자가 채무자에 대하여 가지는 담보권에 기해 신청되는 경매를 말합니다
이러한 임의경매는 대출기관인 은행 등에서 많이 신청하고, 개인 간에도 담보를 설정한 이후에
원리금 등을 상환하지 않으면 임의경매를 신청할 수 있겠습니다
전세권에 기한 임의경매에 대해 한 가지 확인해야 할 것이 있습니다
- 다가구주택 3층짜리에 3층만 전세권등기를 한 경우
- 다가구주택 3층에 모두, 즉 전체 층에 전세권등기를 한 경우
- 다세대주택 3층짜리에 3층만 전세권등기를 한 경우
전세권자가 전세권에 기한 경매가 가능합니다
그런데 위 3가지 경우 모두 전세권에 기한 임의경매가 가능할까요?
가능하지 않습니다! 꼭 기억해두세요!
부동산 강제경매와 임의경매의 차이는 이런 부분이 있습니다
집행권원에 의한 경매절차로써 판결문, 화해조서, 확정된 지급명령, 확정된 이행권고결정,
공정증서 등에 의해 경매를 신청하였다면 이것은 강제경매가 되겠습니다
그리고 담보권에 의한 경매신청으로 근저당권이나 전세권 등에의해 경매를 신청하였다면 이는 임의경매가 되겠습니다
강제경매와 임의경매의 경매절차에서 나눌 실익은 그다지 크지 않지만 중요한 것은
경매개시결정에 대한 이의사유로서 강제경매는 철학적, 형식적인 하자 부분에 대해서만
개시결정에 대한 이의가 가능하지만! 임의경매는 위 두 하자에 더해서
실질적인 하자인 채무의 변제에 대해서도 개시결정에 대한 이의신청으로 경매를 간단히
취소시킬 수 있다는 차이점이 있겠습니다! 기억해두시면 좋을 것 같네요 ^^
강제경매이건 임의경매이건 채무자가 채무를 변제하고 채권자가 경매취하서를
법원에 제출하면 경매는 간단히 취하된다는 점 알아두시구요
강제경매는 최고가매수신고인이 있는 경우 경매를 취하하고자 할 때엔 반드시
최고가매수신고인의 동의가 필요하다는 것, 동의를 받지 못하면 소송을 통해 강제경매를 취소시키는 절차를 거쳐야 합니다
반면에 임의경매인 경우엔 최고가매수신고인의 동의가 없을 경우에도 돈을 변제한 후
해당 경매계에 가서 경매개시결정에 대한 이의신청을 통해 일반적으로 경매를 취소시킬 수 있는 차이점도 있습니다
알아두면 좋은 경매용어
경매용어를 알아 보도록 하겠습니다.
낙찰가율
최소매각가 대비 낙찰가의 비율. 가령 최소매각가가 10억 원인 아파트를
8억 원에 낙찰을 받았다면 낙찰가율은 80% 입니다.
또 최소매각가가 5억원인 빌라를 3억 원에 낙찰을 받았다면 낙찰가율 60%가 되겠습니다.
낙찰율
낙찰가율이 가격에 대한 것이라면? 낙찰율은 경매 낙찰 건수와 관련된 내용입니다!
즉 경매로 나온 물건 수 대비 낙찰된 물건 수의 비율을 말하는 것이죠
예) 경매로 나온 물건 100건 중 25건이 낙찰되었다면 낙찰가율은 25%
입찰경쟁률
하나의 물건에 3명이 동시에 입찰에 참여했다면 입찰경쟁률은 3대1이 되는 것입니다.
차후 부동산 경기가 좋아질 거라면 위 낙찰가율과 낙찰율, 입찰경쟁률은
증가할 것이며 반대로 부동산 경기가 나빠질 거라 예상되면 위 낙찰가율 등은 감소합니다.
매각기일 변경 또는 연기
매각기일이 변경 또는 연기는 동일한 용어입니다
매각기일의 변경 또는 연기는 법원이 직권으로 하거나 실무적으로는 채권자의 동의가 있어야만 가능 합니다.
채권자가 매각기일의 변경신청 또는 연기신청 시 매각기일은 거의 100% 연기 내지는 변경됩니다.
채무자의 연기신청 또는 변경신청은 특별한 사정이 있어야만 가능한데요
특별한 사정이란? 가령 집행정지 결정문을 받았다거나 변제를 완료한 변제증서 등을 제출한 사정 등 을 말합니다.
대납
낙찰자가 대금을 납부했다는 것을 말하는 대납.
즉 잔대금을 모두 납부했다면 바로 경매가 종료되었다는 의미가 되겠습니다.
그럼 경매에서 잔대금 납부의 의미는 무엇인지 아세요? 이 내용은 중요한 내용이니 꼭 알아두시면 좋겠습니다
잔대금 납부는 곧 소유권이전을 의미합니다
일반 매매에서 잔금의 지급은 법률상 소유권이전과는 아무련 관련이 없습니다
오직 소유권이전등기가 되어야만 소유권이 넘어오는 것인데 반해, 경매는 낙찰자가 잔금을 은행에 납부하는 순간 소유권을 취득합니다
입찰자 중 가장 높은 금액으로 입찰에 참여하여 1등을 한 사람을 낙찰자라고 하며
민사집행버상의 용어로는 최고가매수신고인이라 하고 최고가매수신고인이 잔대금을 납부하면 매수인이라고 합니다
가압류 & 가처분
가압류는 채권자가 채무자에게 받을 돈이 있을 때 채무자의 재산 등을 처분하지 못하도록 잡아두는 절차를 말합니다
그렇다면 가처분은? 돈 이외의 권리나 청구권이 있을 때 하는 것입니다
채권자가 채무자에게 받을 돈이 있을 때 소송을 해야 하는데 소송은 시간이 오래 걸리고 소송 도중 채무자가
재산을 빼돌리면 차후 판결에서 승소해도 강제집행이 불가능해질 수 있습니다
때문에 사전에 채무자의 재산을 잡아두는 절차를 가압류라고 합니다
가처분은 채권자가 채무자에게 돈 받을 권리 이외의 권리 내지는 청구권이 있을 때 하는 것인데요
일반인들이 오해하는 부분 중 하나가 바로 판결에서만 이기면 돈을 다 받을 수 있을 것이라고 생각하는 것입니다
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