주택임대차보호법이란 무엇이며, 왜 생겼을까?
경매물건 및 경매상담 중에서 가장 많은 부분을 차지하는 부분이 바로 주택임대차와 관련된 부분입니다. 다가구, 다세대, 아파트, 주상복합건물 등 주택의 범위는 다양합니다. 주택임대차보호법은 주택 소유자에 비해 상대적으로 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위하여 제정된 것입니다. 그래서 사실상 임대인보다는 임차인에게 유리한 내용이 상대적으로 많은 편입니다.
주택임대차보호법은 누구를 보호하는 걸까요?
주택임대차보호법은 자연인을 보호합니다. 원칙적으로 법인은 보호를 하지 않습니다. 다만 2013년 8월 13일 법이 개정된 내용 중에 중소기업기본법에 근거한 중소기업도 법이 보호를 하기로 하였다는 사실 정도만 이해하고 계시면 됩니다.
왜 주택임대차보호법이 임차인에게 중요할까요?
어떤 아파트에 대해 임대인과 임차인 사이에 다음과 같은 임대차 계약을 체결한 후 2018년 1월 1일에 이사를 가서 전입신고를 하였습니다.
- 임대차 기간: 2018년 1월 1일 ~ 2019년 12월 31일까지
- 임대차보증금: 1억원
# 주택임대차보호법이 없는 경우
위 임차인은 임대인이 이 아파트를 새로운 소유자에게 매각하고 새로운 소유자는 2018년 5월 1일 소유권이전등기까지 완료한 후 임차인에게 계약기간이 많이 남았음에도 불구하고 명도를 요구했습니다. 이 경우 임차인으로서는 명도를 거절할 수 있을까요?
주택임차보호법이 없다면 특별히 민법상 임대차에 의거해서 대항력이라고 하는 것이 없기 때문에 새로운 소유자의 명도를 거부할 권리가 없습니다. 이런 임차인은 이런 명도에 대한 부담을 덜기 위해 기존 임대인과 임대차 계약을 체결 한 후 전세권 등기를 해놓으면 새로운 소유자 등 제3자에게 기간과 보증금을 주장하고 대항할 수 있게 됩니다. 전세권은 임대인의 동의가 필요하다고 하는 점과 일정한 비용이 들어간다는 것이 부담입니다.
# 주택임대차보호법이 적용되는 경우
임차인은 점유와 전입신고를 2018년 1월 1일에 마쳤기 때문에 2018년 1월 2일 0시에 대항력이 생기게 됩니다. 새로운 소유자가 소유권이전등기를 하기 전에 대항력이 생기는 것입니다. 새로운 소유자가 명도를 요구하면 기존의 임대인과 맺은 임대차계약을 승계하라고 주장할 수 있습니다. 즉 임대차기간과 임차보증금을 보호받게 되는 것입니다. 이것이 바로 대항력입니다.
그러면 임차인의 대항력은 언제 생길까요?
주택의 임차인이 임차주택에 대한 점유후 그 주택에 대해 자신 또는 가족원의 주민등록전입신고를 하게 되면 그 다음날 0시부터 대항력이 발생해서 제3자에게 대항할 수 있습니다. 즉 그 다음날 부터 주택이 타인에게 양도되더라도 새로운 양수인에게 계속해서 기존의 임대차를 주장하여 임대차기간이 만료될 때까지 거주할수 있고, 또한 임대차기간이 만료되더라도 임대차보증금을 반환받을 때까지 주택의 명도를 거절할 수 있는 권리가 대항력입니다.
대항력이 발생하려면 전입신고를 해야 합니다. 다가구주택은 번지까지 제대로 신고해야 되고, 다세대주택과 아파트는 번지 및 동, 호수까지 제대로 신고를 해야 합니다. 임차주택의 실제 지번과 임차인이 전입신고를 한 지번이 서로 일치하지 않거나, 실제로 존재하지도 않는 지번으로 주민등록을 한 경우에는 부실한 주민등록으로서 대항력을 취득할 수 없습니다.
주민등록전입신고는 현황이 중요하지 않습니다. 원칙적으로 건축물관리대장대로 신고해야 합니다. 그러나 실무적으로는 건축물관리대장을 감안해서 등기가 이루어지기 때문에 사실상 등기부등본을 발급받아 그 표제부대로 신고하면 가장 올바른 전입신고가 될 것입니다. 다만, 아파트, 연립주택, 다세대주택은 공동주택으로서 임차인은 지번이외에도 동과 호수를 정확히 신고해야 합니다.
주택임차인의 대항력은 점유와 전입신고를 하면 둘 중 늦은 날을 기준으로 다음날 0시에 발생합니다. 꼭 알아 두세요~~!!!
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